“瞻前顾后”理性看楼市

□记者陆静宜/文　张灏/摄

2015年的新年钟声已然敲响。回顾2014年房地产市场的点点滴滴，不难预测，今年楼市将迎来新局面。去年错失买房良机，今年是否是购房的最佳时期？去年众多利好政策出台，今年还剩多少房可买？……瞻前顾后，看看从2014年到2015年，作为购房者，有些事儿你不得不知道。

2014，政策先抑后扬

2014年上半年，消费者对买房的热情平平，对开发商、房产中介等行业来说，这是一段颇为难熬的日子。持续的成交低迷，涨幅缩水，让房地产市场显得有些萧条。纵观2014上半年，仅就松江而言，入市的楼盘寥寥无几，开发商几乎是边蓄力，边等待一个时机，消费者观望情绪浓厚，全区成交量也维持在一个较低的水平。

低迷的政策“后遗症”

区房产交易中心负责人分析，出现这一情况与2013年上半年“国五条”政策出台的刺激作用有一定关系。“国五条”细则中，对出售不满5年且不唯一的住房需征收总价20%个税的打击力度较大，其威慑力逼着一批持有多套房产的业主不得不“急抛”，而为了防止税费转嫁，一批“欲买未买”的刚需也给“逼”了出来，引发短期内疯狂成交。由此，2013年消耗了一大批购买需求，这部分人在2014年自然不可能再买房。

而在2013年末，上海出台“沪七条”政策，不仅将二套房首付比例从60%提升至70%，更对非本市户籍人口的购房进行了更为严格的限制，非户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费的年限从“前2年在本市累计缴纳1年以上”调整为了“前3年内在本市累计缴纳2年以上”，一批刚满足购房条件的非本市户籍购房家庭，又得再等上一年。

同样令人揪心的，还有从2013年蔓延至2014年的“房贷荒”。“额度有限”、“需要排队”等词语，多数有过贷款经历的消费者恐怕并不陌生。由于房贷利润低、还款年限长，商业银行更愿意将资金投放在利润更高、回报更快的中小企业贷款等项目上。这场持续了大半年的房贷收紧，使楼市雪上添霜。

“破天荒”放宽政策

从严政策背景下，外加放款一路紧缩的银行房贷，2014年的楼市很难“火”起来。眼见楼市难从低迷中走出来，新一轮的政策调整，在2014年下半年为购房者带来曙光般的希望。

首先是房贷政策放宽。去年9月，央行率先发出通知，要求各商业银行合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，首套房利率最低七折。紧接着在10月，央行上海总部对首套房贷进行重新定义，规定对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策，即“认贷不认房”。

紧随银行房贷新政，市住房公积金新政于去年11月出台。新政规定：有1套住房并已结清公积金贷款，为改善居住条件再次申请公积金贷款以购买普通商品住房的，可享受首付三成、每户最高贷款限额60万元，有补充公积金的80万元的首套房贷政策。细看，与银行房贷政策的调整如出一辙。

值得注意的是“为改善居住条件”和“普通商品住房”两个关键词。根据以往的相关标准，已有的1套住房人均面积小于等于34.4平方米，再次购买普通商品住房的，才能称之为改善型住房。同时，上海的普通商品住房标准没能随市场变化而及时修整，也是许多人购房面前的一道坎儿。

很快，似乎是为了迎合以上两条“破天荒”的房贷放宽政策，上海普通商品住房终在多年后迎来调整，为购房提供了支撑。以松江为例，原先房价超过140万元的就不属于普通商品住房了，在购房的时候需要缴纳房屋总价3%的契税，这本是一笔不小的费用。调整后的普通商品住房标准中明确，外环以外的住房只要总价在230万元以内的，就属于普通商品住房。这样一来，作为市郊的松江，将有更多房源可被定义为“普通商品住房”。而此番定义最大的好处就是，消费者在买房时，可以少交1.5%的契税。

去年11月22日，央行正式下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，其中，一年期贷款基准利率下调0.4%；一年期存款基准利率下调至0.25%，金融机构存款利率浮动区间上限由1.1倍调整为1.2倍。其他各档次贷款和存款基准利率相应调整。这是央行时隔28个月后的降息，也被业内称为“不对称降息”，其为了配合新政，促回暖、鼓励放宽之意显而易见。

这其中的一大利好便是房贷成本的降低。以购房者贷款100万元，期限20年为例，下调后的基准利率应为6.15%。若按照等额本息方式每月需还本金加利息共7251.12元，而原先利率每月应还7485.2元，可少还234元，也就是说，20年内将为一个家庭省下5.6万多元。而对于许多正在还贷的购房者来说，今年的还贷总额也将有所下降。

2015，楼市会怎么变？

统计数据显示，去年12月，全区新楼销售面积26.03万平方米，居全市第五。元旦期间，全区售出一手房源20套，位居全市中上水平，全区房地产市场整体呈现平稳态势，较2014年有明显的回暖。

前不久，一条关于上海即将于今年3月取消限购的消息在微博、微信朋友圈炸开了锅。“真的假的？”“求真相！”“好激动！”……2015年初，业内对新年楼市的种种期望就已经开始发酵。

为了证实消息真伪，记者日前致电区房管局市场科负责人，对方表示，上海市并未出台任何取消限购的政策，仍严格执行原有的限购政策，即：本地户口的，以家庭为单位限购两套，单身可购买一套；外地户籍，已婚且名下没有上海房产，缴纳税收或社保费满两年的，限购一套。

对于取消限购的可能性，市场科负责人则认为，消息的真实度和可信度不大。上海易居房地产研究院副院长杨红旭也在第一时间通过微博表态：从长远看，限购政策终将退出，但2015年不太可能取消。目前，一线城市的人口压力较大，限购还是调控人口规模的手段之一，因此不会放开。然而，也有业内人士认为，上海放松限购的可能性是存在的，但全面取消的可能性不大。即使取消了限购，这一政策对房地产市场整体的影响也是微乎其微的。

对2015年的楼市猜测，还有房价的何去何从。记者从网上房地产网站获悉，去年12月，全区成交量有所上浮，房价涨幅却有所收窄，呈现量升价跌。房价缘何反跌？

去年12月底开盘的高科技楼盘上坤红树湾，推出了多栋精装修洋房，并于近期迎来热销。然而，该楼盘目前的均价每平方米约为2.6万元，与此前预测的均价3万元相去甚远。业内分析认为，临近年底时期的房价下行，多为开发商为冲刺年内业绩而小幅降价，但这并不代表整个2015年的房价走势。

2014年的离去，留下更多的是对2015年楼市回暖的期望。有业内人士认为，楼市新政效应发力后，今年上海楼市回暖有望。但长期来看，上海楼市仍面临机遇与挑战并存，各方都应主动适应新常态，顺势而为。

最后，引用地产大亨万科集团董事长王石对2015年楼市的一句预测：“随着城镇化进程的加快，房地产会有很好的前景。不过，‘买了就能赚钱’的阶段已经过去了。”